不動産売買にかかる仲介手数料は？法的な相場から個別交渉まで
売買の仲介手数料に関しては以下のとおりです。
目次
- ○ 不動産売買の金額による仲介手数料の速算式と上限金額
- ・不動産の売買にかかる仲介手数料の計算方法
- ・仲介手数料は上限で請求される
- ・仲介手数料はいつに支払うのか？
- ・仲介手数料を支払う先は？支払い方法は？
- ・仲介手数料は値引き等があるのか？
- ○ 不動産売買時に仲介手数料以外に請求できる【例外】とは
- ・特別に依頼して発生した費用
- ・低廉空家等の特例
- ○ まとめ
不動産売買の金額による仲介手数料の速算式と上限金額
①売買金額が200万円以下の場合：(売買価格×5％)×消費税
(例)200万円の場合：(200万円×5％)×消費税＝11万円
②売買金額が200万円超400万円以下の場合：(売買価格×4％＋2万円)×消費税
(例)400万円の場合：｛(400万円×4％)＋2万円｝×消費税＝19万8,000円
③売買金額が500万円超の場合：(売買価格×3％)＋6万円×消費税
(例)500万円の場合：｛(500万円×3％)＋6万円｝×消費税＝23万1,000円
※売買金額とは契約成立をした金額です。
売却する際、諸費用がどのくらいかかるのかを知れば、
「売却する金額をいくらにすれば、最終手取りはいくらになるのか？」
をある程度、把握できます。
仲介手数料については、上限が法律で決まっているため、上記計算で算出された金額を支払うことになります。
では、
「仲介手数料はいつ誰にどのように支払うものなのか？」
「売却にかかる一般的な費用について値引きなど交渉の余地はあるのか」
「決済方法として現金以外にクレジットカードなどは使えるのか」
「安易に値引きできる不動産会社を選ぶとデメリットはあるのか」
など気になる方も多いかと思います。
そのあたりを以下で、説明いたしますので、仲介手数料にまつわる知識を網羅的に得ることができます。
不動産の売買にかかる仲介手数料の計算方法
手数料の速算式をご紹介しましたが、正式には下記計算式となります。
それは、以下の表のように、売買金額を
①「200万円以下の部分」、②「200万円を超えて400万円以下の部分」、③「400万円を超える部分」
の3つに分けてそれぞれ計算し、最後に合計するという方法です。
【仲介手数料の法定上限額の計算方法】
①200万円以下の部分 ⇒(売買金額×５％)×消費税
②200万円超400万円以下の部分 ⇒(売買金額×４％)×消費税
③400万円超の部分 ⇒(売買金額×３％)×消費税
(例)売却金額が1,000万円の場合(消費税10％での計算)
①200万円以下の部分計算式 ⇒(200万円×５％)×消費税＝11万円
②200万円超400万円以下の200万円分 ⇒(200万円×４％)×消費税＝8万8,000円
③400万円超1,000万円までの600万円分 ⇒(600万円×３％)×消費税＝19万8,000円
上記①＋②＋③の合計＝39万6,000円
ちなみに先記述の速算式の場合
｛(1000万円×３％)＋6万円｝×消費税＝39万6,000円 と同じになります。
仲介手数料は上限で請求される
仲介手数料（媒介手数料もしくは媒介報酬）と呼ばれ、先記述の仲介手数料の計算方法で算出される金額が宅建業法で上限と定められています。もしこれを超える金額を不動産会社から請求された場合は、違法です！
消費生活センター、法テラス、各不動産会社（本店）が所在する各自治体の窓口、国土交通省各地方整備局などに相談しましょう。
仲介手数料はいつに支払うのか？
仲介手数料は、売買取引が成立したときに、仲介をした不動産会社に対して支払う成功報酬です。
売却や購入の依頼をしていても、実際に売買契約が成立しなければ、手数料を支払う義務がありません。
なぜなら、仲介手数料は売買金額が決定しないと算出できません。
もし、売買金額が決まっていない段階で「手数料は〇〇〇円なのでお支払いください」などと言われた場合は、支払わず先記述の各行政など窓口にご相談ください。
仲介手数料を支払うタイミングは、行政庁の指導によって、売買契約締結時に50％、決済時に残りの50％と2回にわけて支払うのが一般的です。
お客様のご希望によっては、決済時に全額100％の支払いにて対応する不動産会社もあります。ただし、その逆の売買契約締結時に100％を不動産会社から請求された場合はその会社には注意が必要です。
売買仲介を依頼する不動産会社と「媒介契約」を締結する際に、支払いのタイミングについても説明を受け、支払時期までに資金を準備しておくことが必要です。
仲介手数料を支払う先は？支払い方法は？
仲介手数料は、売主と買主、それぞれ依頼した不動産会社に支払うことになります。
売主が、買主側、もしくはその反対に買主が売主側の不動産会社に支払うことはありません。
(例)売主⇒A社に依頼 買主⇒B社に依頼 した場合
【 仲介手数料 】売主 ⇒ A社に仲介手数料を支払う
買主 ⇒ B社に仲介手数料を支払う
仮に売主、買主が互いに一つの不動産会社に依頼していた場合は、その不動産会社に両者とも支払いします。
(例)売主⇒A社に依頼 買主⇒Ａ社に依頼 した場合
【 仲介手数料 】売主 ⇒ A社に仲介手数料を支払う
買主 ⇒ A社に仲介手数料を支払う
支払方法は、現金、もしくは銀行振込で支払うケースがほとんどです。
銀行振込の場合は所定の振込手数料がかかってしまうため、現金で渡すことを選ぶ方が多い印象です。
最近は、QRコード決済などをとり入れている不動産会社も出てきております。
まだ、クレジットカード払いは受け付けていない不動産会社がほとんどですが、気になる場合は依頼するときにあわせて不動産会社に確認してみることをおすすめします。
仲介手数料は値引き等があるのか？
不動産会社によっては、仲介手数料の値引きを行う会社もあります。
しかし、本来仲介手数料には、担当者の人件費、ポスティングチラシ、現在最も主流になったインターネット広告などの費用や、購入希望者の現地案内にかかる交通費などが含まれています。
そのため、特段の理由や根拠がなく、「安易に値下げ」を言う不動産会社を選ぶのは、簡単におすすめできません。
【想定される値引きによるデメリット】
①売却に力を入れてもらえない
仲介手数料を値引きすると、正規の手数料を支払う顧客の依頼を優先され、対応が後回しにされてしまう可能性があります。
購入希望者様への紹介頻度が減少し、希望する売却期間に影響しかねません。
②広告費をかけにくくなり、購入希望者が見つかりにくい
仲介手数料には先記述の広告活動を行うための経費が含まれています。
そのため、仲介手数料を割り引いた分、広告活動を節約する可能性は否めません。
③担当者の対応不足をまねく
人件費を節約するため、担当者が対応時間を減らそうとする可能性も考えられます。
時間をさかず丁寧な説明を行わない、活動報告の内容など、担当者の対応が納得のいく内容にはならない可能性があります。
どの商売においても値引きには何かしらの理由や事情(デメリット)がつきものです。
特に仲介手数料のような成功報酬型は、依頼する側の目先のメリット（値引き）のみを優先すると、結果的に希望する価格での売買契約ができなかったり、相当期間がかかってしまい機会損失などの不利益を被る可能性が考えられます。
不動産売買時に仲介手数料以外に請求できる【例外】とは
例外的に仲介手数料とは別に請求される費用が発生する場合もあります。
その場合を下記に記載します。
特別に依頼して発生した費用
売主の強い要望により発生した費用や、通常の仲介業務内容を超えた特別な費用に関しては、全額請求されてしまう可能性があります。
【例】・売主の希望で遠方の購入希望者と物件の交渉をしたときの交通費
・売主の依頼で新聞や雑誌に広告の掲載をした場合の広告費など
※通常行われるポスティングチラシなどの広告費用ではありません。
ただし、このような特別な費用が請求できるのは、事前に依頼者の了解を得た場合のみです。
仲介手数料は、あくまでも「通常業務に対して支払う費用」です。
その中には担当者の人件費、ポスティングチラシ、最近多いインターネット広告などの費用や、購入希望者の現地案内にかかる交通費などが含まれています。
低廉空家等の特例
2018年1月1日より「低廉な空家などの売買取引における媒介報酬額の特例」が施行されました。
これは「低廉な（＝価格の安い、低額など）400万円以下の不動産売買は、売主から受け取る仲介手数料に調査費用を上乗せでき、上限額は18万円+消費税とする」という内容です。
間違っても「400万円以下なら仲介手数料は一律で18万円」という意味合いではありません。
元来、この法改正の趣旨は、近年社会問題になっている空家の流通を促進させることです。
中でも地方の空家売却は、不動産会社にとって通常よりも現地調査や交通費などの費用が多額になり、その上売買価格が低いため、不動産会社にとっては利益が薄くなり、取り扱いを避ける傾向にありました。
この特例により、必要経費をプラスして「最大18万円+消費税」まで売主に請求することができるようになり、特例以前より取引案件が増え、取引も活発に行われるようになってきました。
ただし、これら追加される費用については、媒介契約を締結する際に不動産会社から説明を受け、双方で合意する必要があります。
実際に「最大18万円+消費税」の根拠となる費用の明細も、依頼される不動産会社に提示してもらうと、より安心して依頼することができるでしょう。
まとめ
今回は仲介手数料について
・「相場や計算方法」
・「いつ誰」
・「値引きなど交渉」
・「決済方法」
・「値引きによるデメリット」
・「例外」
についてお伝えしました。
仲介介手数料は、売買取引が成立したときに不動産会社に対して支払う成功報酬です。
特別な理由などもなく安易に安くしてくれる会社より、依頼主の希望や状況をよく理解して、不動産売却の活動をしてくれる会社を見つけることが、最終的にはよい結果につながる思います。
ぜひ、不動産会社選びの参考にしていただきたいと思います。